BESCHLUSSVORLAGE - 2-BV/0005/2024

I. SACHVORTRAG:

 

Der Antragsteller stellt eine Bauvoranfrage auf Errichtung eines Mehrfamilienhauses und eines Einfamilienhauses in der Poststraße 4, Fl.Nr. 1150.

 

Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus mit Garage durch ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage zu ersetzen. Das Mehrfamilienhaus soll 10 Wohneinheiten erhalten und ist mit 2 Vollgeschossen und ausgebauten Dachgeschoss geplant. Das Einfamilienhaus soll mit zwei Vollgeschossen ohne ausgebauten Dachgeschoss errichtet werden. Die Grundfläche des Mehrfamilienhaus soll 316,65 m², die Grundfläche des Einfamilienhaus soll ca.100 m² betragen. Die GFZ soll damit, einschließlich der Aufenthaltsräume und Treppenräume im Dachgeschoss, bei 0,8 liegen. Die nachzuweisenden KFZ-Stellplätze sollen für das Mehrfamilienhaus in der Tiefgarage (Zufahrt an der Nordgrenze) und für das Einfamilienhaus in einer Doppelgarage (südöstlicher Grundstücksbereich) nachgewiesen werden. Die Fahrradstellplätze sind oberirdisch im nordöstlichen Grundstücksbereich für das Mehrfamilienhaus und im südlichen Grundstücksbereich für das Einfamilienhaus vorgesehen. Die durch Stellplätze, Garagen und Zufahrten (einschließlich TG-Flächen außerhalb des Gebäudes) versiegelte Fläche soll sich auf 443,94 m² belaufen. Dies entspricht 31 % der Grundstücksfläche. Der bestehende Baumbestand auf dem Grundstück soll mit Ausnahme eines Ahornbaumes an der Westgrenze entfernt werden. Hierfür sind 9 Ersatzpflanzungen vorgesehen.

 

Das betroffene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 111 „Alter Ortskern“. Dieser setzt eine GFZ (einschließlich Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen und den dazugehörigen Trpepenräumen) von 0,4, einen zu erhaltenen Baumbestand an der Nord- und Westseite, sowie einen Anteil an versiegelter Fläche für Stellplätze, Garagen und Zufahrten von maximal 20 % der Grundstücksfläche fest. Weitere Festsetzungen bleiben durch die Bauvoranfrage unberührt. Es werden Befreiungen wegen der Überschreitung der GFZ von 0,4 auf 0,8, wegen des zu erhaltenen Baumbestands und wegen der Überschreitung der Flächen für Stellplätzen, Garagen und Zufahrten von 20 % auf 31 % benötigt.

 

Aus Sicht der Verwaltung kann der GFZ-Überschreitung zugestimmt werden, da diese die Höchstgrenze der BauNVO (0,8) nicht überschreitet und auf dem Grundstück durch die höhere GFZ eine Nachverdichtung mit geringerer versiegelter Fläche erreicht werden kann. Zudem ist die Vergleichswirkung als gering einzustufen, da auf allen anderen Grundstücken, mit Ausnahme der beiden im Norden folgenden Grundstücke (St.-Severin-Straße 2 und 6), eine andere, zum größtenteil höhere GF/GFZ festgesetzt wurden. Die Verwaltung weist zudem daraufhin, dass die Stadt durch das Baulandmobilisierungsgesetz für den Wohnungsbau auch Befreiungen erteilen kann, die die Grundzüge der Planung berühren würden. Die Verwaltung geht aktuell nicht davon aus, dass durch die Befreiung die Grundzüge der Planung berührt werden, das Landratsamt könnte jedoch im Verfahren zu dieser Erkenntnis gelangen. In diesem Fall könnte der Befreiung aus Sicht der Verwaltung trotzdem zugestimmt werden, da der Gesetzgeber die Nachverdichtung durch das Baulandmobilisierungsgesetz fördert und der angespannte Wohnungsmarkt hierdurch entlastet wird.

 

Der Befreiung wegen des geschützen Baumbestands kann aus Verwaltungssicht auch zugestimmt werden. Bei der Erstellung des Bebauungsplans wurden die zu erhaltenen Bäume nicht genau eingemessen, weshalb die Art und die Qualität der Bäume nicht genannt werden kann. Die derzeit auf dem Grundstück befindlichen Bäume sind aus Sicht der Verwaltung nicht die im Bebauungplan als zu erhalten festgesetzt wurden. Bei einem Ortstermin konnte vielmehr festgestellt werden, dass der meiste Baumbestand Wildwuchs darstellt, der über Jahre nicht gepflegt wurde. Einzig ein Ahornbaum, welcher an der Westgrenze steht, hat einen Straßenraum prägenden Charakter und sollte aus Verwaltungssicht erhalten bleiben. Wann und wieso die im Bebauungsplan festgesetzen Bäume entfernt wurden, kann im Nachhinhein nicht mehr ermittelt werden. Der Bauherr hat das Grundstück erst kürzlich erworben. Die Anzahl der Ersatzpflanzungen stimmt ungefähr mit der im Bebauungsplan festgesetzten Zahl von erhaltenswerten Baumbestand überein. Wie erwähnt kann die genaue Anzahl nur Anhand des Bebauungsplans vermutet werden.

 

Der Befreiung wegen der Überschreitung der versiegelten Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten kann aus Verwaltungssicht auch zugestimmt werden, da die Festsetzung im Bebauungsplan aufgenommen wurde, um einen hohen Versiegelungsgrad für Stellplätze, Garagen und Zufahrten zu verhindern. Die nun dargelegte Überschreitung von 11% liegt ausschließlich an der Anrechnung der Tiefgaragenflächen, welche jeodch von außen her nur in Form der Tiefagaragenausfahrt sichtbar wird. Im Bebauungsplan sind 50 cm Überdeckung der Tiefgarage festgesetzt. Hier empfiehlt die Verwaltung eine höhere Überdeckung, damit eine Bepflanzung der Tiefgaragendecke problemlos funktioniert. Dies sollte aus Verwaltungssicht eine Bedingung für die Befreiung werden. Die Überschreitung ist städtebaulich nicht relevant.

 

Aus Sicht der Verwaltung kann der Bauvoranfrage zugestimmt werden. Bzgl. der Tiefgaragenüberdeckung wird empfohlen eine mindestens 80 cm starke Überdeckung herzustellen.

 

II. BESCHLUSSVORSCHLAG:

 

Der Bauvoranfrage wird zugestimmt. Die Befreiungen wegen der Überschreitung der GFZ und wegen der Fällung des Baumbestands mit Ausgleichspflanzung werden in Aussicht gestellt. Die Befreiung wegen der Überschreitung der versiegelten Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrt wird in Aussicht gestellt, wenn die Tiefgaragenüberdeckung mindestens 80 cm beträgt.